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Rinegoziazione o surroga del mutuo con assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa

11 Febbraio 2020


Lo scorso 25 dicembre 2019 è entrato in vigore l’art. 41-bis del D.L. 26 ottobre 2019 n. 124 (convertito in legge 19 dicembre 2019 n. 157) riguardante i mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva.

La nuova disposizione risponde all'esigenza di attribuire al debitore consumatore, soggetto a procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto la propria abitazione principale, la facoltà di domandare:

  1. la rinegoziazione del mutuo in essere con la stessa banca che ha avviato la procedura o è intervenuta in essa per il recupero del proprio credito da rimborso;
  2. un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere impiegato per estinguere il mutuo in essere;

con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa di cui alla L. 147/2013.

In entrambi i casi, la procedura implica a vantaggio del debitore l’effetto della esdebitazione (e quindi della estinzione) del debito residuo.

Devono però ricorrere le seguenti condizioni previste dal secondo comma:

Debitore - lett. a) consumatore secondo quanto previsto del codice del consumo.
Creditore – lett. b) soggetto che esercita l’attività bancaria di cui al D. Lgs. 385/1993, ovvero una società veicolo di cui alla L. 130/1990.
Fonte del credito e misura del rimborso – lett. c) mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto della prima casa, e rimborso di almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione
Esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito – lett. d) Procedura pendente e notifica pignoramento tra il 1.01.2010 e il 30.06.2019
Creditori intervenuti – lett. e) Non vi devono essere altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente, ovvero, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, dev'essere depositato dagli altri creditori intervenuti un atto di rinuncia.
Istanza – lett. f) Presentata per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo e, comunque, entro il termine perentorio del 31.12.2021.
Debito complessivo oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento – lett. g) Deve essere calcolato ex art. 2855 c.c. e non deve essere superiore a 250.000 euro.
Importo offerto – lett. h) Non deve essere inferiore al 75%:

a. del prezzo base della successiva asta, ovvero
b. nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta, del valore del bene come individuato nella consulenza tecnica d’ufficio.

Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei suddetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi (calcolati ai sensi della lett. g) dell’articolo in esame), senza applicazione della percentuale del 75%.

Rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato – lett. i) Deve avvenire con una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80.
Spese – lett. j) Il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore
Esclusioni – lett. k) Non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012.

 

Se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, tale beneficio può essere accordato alle medesime condizioni ai propri parenti o affini fino al terzo grado, a favore dei quali sarà pronunciato il decreto di trasferimento dell’immobile staggito, pur rimanendo titolare il debitore (e la sua famiglia) di un diritto legale di abitazione per il quinquennio successivo al trasferimento.

È inoltre facoltà del debitore, entro il medesimo quinquennio, chiedere la retrocessione a proprio favore della proprietà del medesimo immobile trasferito ai parenti o affini entro il terzo grado, previo rimborso delle somme già versate da questi ultimi al soggetto finanziatore e, stante il consenso del finanziatore stesso, l’accollo del debito residuo con liberazione del parente o affine dall'obbligo di rimborso.

È sancito altresì un regime fiscale di favore con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per il trasferimento giudiziale dell’immobile e per l’eventuale retrocessione al debitore, con obbligo a carico del debitore stesso di conservazione della residenza nell'immobile trasferito per almeno cinque anni.

La norma prevede altresì, al comma 4, la possibilità che le rinegoziazioni e i finanziamenti possano essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Infine, resta incondizionata la facoltà per il creditore procedente, anche dopo la presentazione al giudice dell’esecuzione dell’istanza congiunta, insieme con il debitore, per la sospensione della procedura esecutiva, di prestare adesione o meno alla domanda di rinegoziazione, così come della banca terza, ovviamente, di concedere o meno un nuovo finanziamento.

Si è in attesa di un decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze con cui verranno disciplinate ulteriori modalità di applicazione dell’art. 41 bis del D.L. 26 ottobre 2019 n. 124 convertito in legge 19 dicembre 2019 n. 157.

 

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